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[양도소득세]1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세에 대해 알아보자!
UNIBOX 조회수:1728
2014-10-27 17:54:00

1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세에 대해 알아보자!

稅내기 정보창고 ㅣ 양도소득세

 

토지나 건물 등 부동산을 양도하실 경우 일반적으로 양도소득세가 과세되죠. 하지만 조세 정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있다는 사실, 알고 계셨나요?

 

양도소득세의 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도한다면 절세를 하시는 게 가능한데요~!! 하지만 양도소득세는 관련된 내용과 분량이 많아 어려워하시는 납세자분들이 많습니다. 따라서 양도소득세에 관한 내용을 차근차근 알아보는 시간을 가져볼까 하는데요~

 

그 첫번째로 오늘은 양도소득세 중 '1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 요건'에 대해서 알아보도록 하겠습니다:)

 

□ 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택

 

○ 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 비과세 요건을 충족하는 주택(양도 당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 고가주택 제외)을 말합니다.

 

<비과세 요건>

 

 

 - 2011년 6월 2일 이전 양도 시

  *서울, 과천, 신도시 지역 : 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주

   ※ 신도시 지역:택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시지역 (분당·일산·평촌·산본·중동)을 말함

  * 기타지역 : 3년 이상 보유

 

 - 2011년 6월 3일 이후 양도 시

  *지역 구분 없이 3년 이상 보유(거주 요건 폐지)

 

 - 2012년 6월 29일 이후 양도 시

  * 지역 구분 없이 2년 이상 보유

 

 

 

○ 이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

 

□ 장기저당담보주택의 비과세 특례

 

1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도 시에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

 

○ 다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않습니다.

 

<장기저당담보대출계약 요건(①, ②, ③ 모두 충족)>

 

 

 ① 계약체결일 현재 주택담보 제공 가입자가 60세 이상일 것

 ② 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기 시까지 매월·매분기별 등으로 대출금을 수령하는 조건일 것

 ③ 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것

 

 

 

□ 다음의 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.

 

○ 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 경우

 

○ 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다)

 

1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다)

 

재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 2년 이내)하게 되어 팔게 될 경우(다만, 이 경우에는 재개발·재건축주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다)

 

○ 임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지 세대전원의 거주기간(취학 등 부득이한 경우 포함)이 5년 이상인 경우

 

○ 1세대 1주택 일부 수용 후 잔존 주택 및 부수토지를 수용일(사업인정고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함)로부터 5년 이내 양도 시 잔존주택 및 부수토지도 1세대 1주택 비과세

 

□ 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.

 

○ 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 됩니다.

 * 이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.

 

○ 1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.

 

○ 2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다.

① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액

② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

 

<고가주택>

 

 

 - 고가주택의 범위 : ‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 것을 말합니다.

 - 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택의 양도차익 계산

  ? (%EC%96%91%EB%8F%84%EA%B0%80%EC%95%A1-%EC%B7%A8%EB%93%9D%EA%B0%80%EC%95%A1%EB%93%B1)%5Ctimes%20%5Cfrac%20%7B%20%EC%96%91%EB%8F%84%EA%B0%80%EC%95%A1-9%EC%96%B5%EC%9B%90%20%7D%7B%20%EC%96%91%EB%8F%84%EA%B0%80%EC%95%A1%20%7D%20

 ‌ * 즉, 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 9억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

 

 

 

□ 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

 

이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 경우

- 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 3년 안(종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득)에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 수도권소재 기업(공공기관)의 지방이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 5년 안에 팔게 되면 양도소득세가 과세 되지 않습니다.

 

상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 경우

- 1주택 보유자가 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택(상속개시당시 상속인의 1세대 1주택)을 먼저 팔 때에는 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 그러나, 상속주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.

 

한울타리 안에 두 채의 집이 있을 경우

- 한울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

 

집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 경우

- 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

 

직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 경우

- 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다. 

 

<장기저당담보주택의 비과세 특례>

 

 

 - 장기저당담보주택을 소유한 60세 이상의 직계존속과 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우 양도시기와 상관없이 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 양도로 간주하며, 장기저당담보주택은 비과세요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

 

 - 따라서 세대를 합친 날로부터 5년이 지나서 팔더라도 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)에 대하여는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않습니다.

 

 

 

결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 경우

- 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 또는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유한 직계존속(60세 이상)과 거주 중인 무주택자와 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

농어촌 주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 경우

- 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

‘농어촌주택’이라 함은 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역 내는 제외)에 소재한 다음의 주택을 말합니다.

 * 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

 * 이농주택 : 농·어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

 * 귀농주택 : 농·어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1,000㎡ 이상의 농지와 함께 취득하여 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학 등 부득이한 사유 포함)하여 거주하고 있는 주택(대지면적 660㎡ 이내)

 

- 또한 1주택을 소유한 1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일부터) ~ 2014년 12월 31일 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 일반주택 양도 시 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고 판단합니다.(이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다)

 

<농어촌주택>

 

 

 - 농어촌지역 : 읍·면지역(수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지지역은 제외)

 - 주택규모 : 대지 660㎡, 건물 150㎡ (공동주택 116㎡) 이내 

 - 주택가격 : 농어촌주택 취득 시 기준시가 2억원 이하(한옥은 4억원 이하 → 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

 

 

 

<고향주택>

 

 

 - 고향주택 : 10년 이상 거주한 사실이 있는 시지역(수도권, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)

 - 주택규모 : 대지 660㎡, 건물 150㎡ (공동주택 116㎡) 이내 

 - 주택가격 : 고향주택 취득 시 기준시가 2억원 이하(한옥은 4억원 이하 → 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

 

 

 

취학 등 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 두 채의 집을 갖게된 경우

- 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교 및 중학교 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

- 세대전원이 위의 사유로 다른 시(특별시와 광역시 포함)·군으로 주거를 이전하는 경우(광역시 안에서 구와 읍·면 간에 주거 이전 및 도농복합 형태의 시 안에서 동과 읍·면 간에 주거 이전 포함)

 

- 또한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상 형편 등으로 당사자와 함께 주거이전을 하지 못하는 경우 세대원이 전원 주거이전 한 것으로 봅니다.

 * 2008년 11월 28일 이후 양도분부터 적용하며, 부득이한 사유 해소된 날부터 3년 이내, 규정은 2012년 2월 2일 이후 부득이한 사유가 해소된 분부터 적용

 

○ 임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례(2011년 10월 14일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용)

- 1세대 2주택 이상 중과에서 제외되는 장기임대주택(「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 각 목에 해당하는 주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택 (“거주주택”)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.

 

- 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(“직전거주주택”)이 있는 거주주택(이하 “직전거주주택보유주택”)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 3. 부동산의 양도보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.

 

<임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례 요건(①, ② 모두 충족)>

 

 

 ① 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택 사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

 ② 양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

 

 

 

- 장기임대주택 임대기간요건(5년 이상 임대) 충족 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 거주주택 비과세 특례는 적용됩니다. 다만, 1세대가 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함함)에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.

 

- 거주주택 또는 직전거주주택을 양도하고 비과세 특례를 적용받은 후 마지막으로 양도하는 장기임대주택(아래 요건을 모두 충족)의 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 한편, 해당 주택에 대해서는 2년 이상 거주요건이 적용되지 아니합니다.

 

< 최종 양도하는 장기임대주택의 비과세 요건(①, ② 모두 충족)>

 

 

 ① 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있을 것

 ② 해당 주택의 보유기간 중에 직전거주주택이 있었을 것

 

 

 

□ 이 밖에도 다음과 같은 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

점포가 딸린 건물에서 주택 부분이 점포보다 클 경우

- 1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다.

 

 

 구 분

 비과세 여부

 주택 > 점포

 점포를 주택으로 보아 전체를 비과세

 주택 ≤ 점포

 주택부분은 비과세, 점포부분만 과세

 

 

 

재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 경우

- 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 따라 철거 후, 당초 재개발(재건축) 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

<재개발(재건축) 주택의 보유기간>

 

 

 - 종전주택의 보유기간, 공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산합니다.

 

 

 

 

 

 

입주권(재개발·재건축)을 팔았을 경우

- 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동 조합원으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 종전주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

<비과세 요건>

 

 

 - 종전주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우

 ① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

 ② 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

 

 

출처 : 국세청 공식 블로그 '아름다운 세상'  http://blog.naver.com/ntscafe/220160185659

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